Actualité juridique des baux commerciaux : la loi PINEL du 18 juin 2014

L’actualité juridique des baux commerciaux connait une réforme importante depuis la loi «  Pinel » du 18 juin 2014, qui entreprend de rapprocher le statut des baux commerciaux de celui des baux d’habitation dans un souci législatif de protection accrue du locataire.

Les principales modifications sont les suivantes et sont, sauf dispositions contraires, d’application immédiate :

En premier lieu le législateur a eu pour objectif de protéger l’intérêt des locataires en encadrant les loyers renouvelés, ce qui signifie une indexation et une augmentation des loyers plus modérées ne pouvant dépasser 10 % par an en cas de déplafonnement.

Un état des lieux contradictoire devient par ailleurs obligatoire lors de la conclusion d’un bail, la cession du droit au bail, la cession ou la mutation à titre gratuit du fonds et de la restitution des locaux. Cette disposition a notamment pour objectif d’éviter le contentieux très abondant qui naissait de divergences quant à la remise en état des lieux, en fin de bail.

D’autre part, la répartition des charges entre le preneur et le bailleur, impôts et taxes, sont encadrés de façon plus stricte.

L’indice du coût de la construction est remplacé en cas de révisions et de renouvellement de loyer par l’ILC (Indice des Loyers Commerciaux) et l’ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires).Ces dispositions protectrices des locataires visent à les épargner quant à une inflation trop forte des loyers.

Le locataire bénéficie désormais d’un droit de préemption prévu aux termes de l’article L 145-46-1 du Code de commerce, en cas de vente, par le bailleur du local commercial.

Ce droit de préemption est utilisé comme en matière de baux d’habitation.

Cette disposition s’appliquera à toute cession intervenant à compter du sixième mois qui suit la promulgation de la loi Pinel, soit à partir du 19 décembre 2014.

Enfin, les baux dérogatoires verront leur durée maximale passer de deux à trois ans.