Après divorce : Mon ex-partenaire refuse de vendre notre maison , comment agir ?

Une fois que le divorce est prononcé il s'avère que parfois certaines difficultés perdurent et c'est notamment le cas lorsque les époux sont propriétaires en indivision d’un bien immobilier et que la volonté de l’un de ne pas vendre provoque un blocage qui peut devenir extrêmement problématique et contraignant.

Cette situation soulève des questions juridiques complexes, régies principalement par les articles 815 et suivants du Code civil.

Ces dispositions encadrent les droits et obligations des indivisaires ainsi que les recours possibles en cas de désaccord. 

1. Principe et fonctionnement de l'indivision post-divorce

L’indivision post-divorce relève d'une situation où un bien demeure détenu en commun par les ex-conjoints, faute de partage ou de vente. Selon l'article 815 du Code civil, « nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué » Cependant il est important de noter que ce principe connait un tempérament  car il peut être sursis au partage par jugement ou convention.

Ce principe néanmoins fondamental garantit à chaque indivisaire le droit de sortir à tout moment de l’indivision.

Toutefois, en pratique, cette sortie peut être entravée par le désaccord de l’un des indivisaires, créant ainsi une situation de blocage, ce qui est malheureusement assez fréquent en pratique.

Par exemple, lorsqu’un ex-partenaire refuse de vendre la maison commune, cela empêche la dissolution de l’indivision et la répartition des fonds issus de la vente. Cela a pour conséquence une immobilisation du bien ce qui peut poser de réelles difficultés sur le plan patrimonial puisqu'en général le divorce engendre des besoins de liquidités notamment pour pouvoir se reloger.

1.1. Règle de l'unanimité et tempéraments

En principe, les décisions relatives à l'indivision nécessitent d'être prises à l'unanimité des indivisaires, notamment pour les actes de disposition tels que la vente d’un bien immobilier indivis "La loi exige le consentement unanime des indivisaires pour accomplir tout acte qui ne ressortit pas à l'exploitation normale des biens indivis…".

Cependant, afin d’éviter les abus, le Code civil prévoit des exceptions, notamment l’autorisation judiciaire pour passer outre le refus d’un indivisaire.

2. Recours pratiques en cas de blocage

2.1. L’autorisation judiciaire pour vendre un bien indivis (article 815-5)

Lorsqu’un indivisaire refuse de donner son consentement à la vente d’un bien indivis, l’autre indivisaire peut saisir le tribunal judiciaire afin de solliciter une autorisation judiciaire. Selon l’article 815-5 du Code civil, cette autorisation peut être accordée si le refus met en péril l’intérêt commun.
Il est donc important de comprendre ce que le législateur a entendu par la notion de mise en péril de l'intérêt commun.
A titre de d'exemple, si le refus de vendre empêche le règlement des droits de succession ou expose à des frais importants de conservation du bien indivis, cela peut constituer une mise en péril des intérêts communs des héritiers.

La vente doit par ailleurs être utile et cela doit être démontré.
Preuve de l’utilité de la vente : La vente devra être justifiée par un objectif légitime, tel que la nécessité de rembourser des dettes ou d’éviter une dépréciation du bien indivis;

Quelle est la procédure requise ?
L’indivisaire demandeur doit saisir le tribunal judiciaire.
Une preuve écrite de l’opposition de l’autre indivisaire est généralement nécessaire.
Le juge appréciera souverainement si l’intérêt commun est réellement mis en péril. Si tel est le cas, il pourra autoriser la vente par licitation ou par adjudication judiciaire "Le tribunal peut autoriser la licitation si elle ne porte pas atteinte excessive aux droits des indivisaires…"


2.2. Partage judiciaire (articles 840 et suivants du Code civil)

Lorsque l’indivision devient trop compliquée à gérer ou que les indivisaires ne parviennent pas à un accord amiable, une action en partage judiciaire peut être intentée. Cette procédure, prévue par l’article 840 du Code civil, permet à tout indivisaire de provoquer le partage, même contre la volonté des autres "Le partage est fait en justice lorsque l'un des indivisaires refuse de consentir au partage amiable…"

Comment se déroule le partage judiciaire ?
En premier lieur l’indivisaire demandeur saisit le tribunal judiciaire par la voie d'une assignation afin d'initier  la procédure.

En outre ce dernier peut solliciter la désignation d'un notaire que le juge peut également désigner dans le but d'organiser le partage et dresser un état liquidatif des droits des indivisaires. Cela assure l'équité entre les indivisaires.

Licitation ou attribution préférentielle : Pour le cas où un partage en nature s'avère impossible, le bien peut être vendu aux enchères (licitation). Toutefois, un indivisaire peut demander l’attribution préférentielle du bien, notamment lorsqu’il constitue son logement principal "Le tribunal peut attribuer la propriété du bien à un indivisaire en échange d'une compensation financière qui est une soulte".

L'indivisaire qui bénéficie de l'attribution préférentielle doit être en mesure de prouver qu'il est en capacité financière de pouvoir régler ladite soulte.

Exemple concret :
Dans un arrêt de la Cour de cassation, la vente judiciaire d’un immeuble infesté de termites a été autorisée en raison de l’impossibilité pour les indivisaires de financer les travaux nécessaires à sa conservation "La vente a été autorisée car les coïndivisaires ne pouvaient pas financer les travaux de conservation…");

3. Quelles sont les sanctions en cas de violation des règles d’indivision ?

3.1. Inopposabilité des actes passés sans le consentement des autres indivisaires

Tout acte de disposition passé sans l’accord des autres indivisaires est en principe inopposable. Par exemple, si un indivisaire vend un bien indivis sans notification préalable aux autres, cette vente peut être annulée par le tribunal.

3.2. Nullité des cessions irrégulières

L’article 815-16 du Code civil prévoit la nullité des cessions effectuées en violation des articles 815-14 et 815-15, notamment en cas de non-respect du droit de préemption des coïndivisaires "Est nulle toute cession opérée au mépris des dispositions des articles 815-14 et 815-15...".

4. Points de vigilance et bonnes pratiques

4.1. Anticiper les désaccords

Afin  d'éviter les blocages, il est conseillé de prévoir une convention d’indivision précisant les modalités de gestion et de sortie de l’indivision Une convention d'indivision peut effectivement organiser utilement les droits et obligations des parties.

4.2. Respecter les étapes procédurales

Toute demande judiciaire doit être rigoureusement documentée et fondée sur des preuves solides. Par exemple, pour justifier un partage ou une autorisation judiciaire, il est fondamental de démontrer l’urgence ou l’intérêt commun. A cet égard, il est important de préciser que les demandes doivent s'appuyer sur des preuves concrètes démontrant la mise en péril de l'intérêt commun, cela permet de prospérer favorablement devant le Tribunal.

En conclusion , il s'avère que l’indivision post-divorce, bien que protégée par des principes juridiques clairs, peut rapidement devenir source de litiges. Les articles 815 et suivants du Code civil offrent des solutions adaptées pour surmonter les blocages, qu’il s’agisse d’obtenir une autorisation judiciaire, de provoquer un partage judiciaire ou de contester des actes irréguliers.

Toutefois, ces recours nécessitent une maîtrise des règles procédurales et une évaluation rigoureuse des situations spécifiques. Dans tous les cas, il est recommandé de se faire accompagner par un professionnel du droit pour garantir une gestion efficace de l’indivision.

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