Divorce : Comment calculer efficacement le rachat de soulte ?

Lorsqu'un divorce intervient entre des époux qui possèdent ensemble un bien immobilier, la question du sort de ce bien s'impose rapidement, et elle se résout le plus souvent de deux manières, soit par la vente du bien et le partage du prix, soit par son attribution à l'un des époux, à charge pour celui-ci de verser à l'autre une somme d'argent que l'on appelle la soulte.

Cette seconde solution, que la pratique désigne sous le nom de rachat de soulte, permet à l'un des époux de conserver le logement familial, souvent afin de préserver la stabilité des enfants ou un patrimoine auquel il est attaché.

Le calcul de la soulte paraît simple, et de nombreux simulateurs en ligne le réduisent à une opération élémentaire, qui consiste à retrancher de la valeur du bien le capital qui reste dû à la banque, puis à diviser le résultat par deux. Pourtant, la soulte ne se calcule jamais sur un bien isolé, puisqu'elle constitue l'aboutissement de la liquidation du régime matrimonial, ce qui explique qu'une donation reçue des parents, un héritage investi dans l'achat, des échéances de prêt réglées par un seul des époux depuis la séparation ou un placement oublié suffisent à en modifier le montant, parfois de plusieurs centaines de milliers d'euros lorsque le patrimoine du couple est important.

Il nous arrive ainsi de recevoir au cabinet des clients qui ont obtenu l'accord de principe de leur banque sur la foi d'un simulateur, et qui découvrent, lorsque le notaire dresse les comptes, que la soulte réelle diffère sensiblement du montant financé, au détriment de l'un ou de l'autre des époux.

Nous examinerons donc d'abord la manière dont la soulte se calcule réellement, à partir d'un exemple chiffré (I), avant de voir comment financer et sécuriser son rachat, puis comment contraindre au partage l'ex-conjoint qui s'y refuse, au moyen d'une assignation en liquidation et partage (II). Au terme de cette lecture, vous serez en mesure d'estimer votre propre soulte, de repérer les erreurs les plus coûteuses et de savoir à quel moment vous faire assister.

I. Calculer la soulte, les limites des simulateurs

Simple en apparence, la notion de soulte suppose cependant, pour être chiffrée avec exactitude, que l'on reconstitue l'histoire financière du couple, ce qu'aucun formulaire en ligne ne sait faire. Il faut donc en comprendre d'abord la mécanique (A), avant de mesurer tout ce que le calcul sommaire des simulateurs laisse de côté (B).

A. La mécanique de la soulte

a. Une somme qui rétablit l'égalité du partage
Au moment du divorce, les époux doivent se répartir ce qu'ils possèdent ensemble, et cette répartition, que l'on appelle le partage, obéit à une règle simple, puisque chacun doit recevoir une valeur égale à ses droits.

Lorsque le patrimoine du couple se compose de plusieurs biens, il suffit parfois d'en attribuer certains à l'un et d'autres à l'autre pour parvenir à cet équilibre. Lorsqu'il se résume pour l'essentiel à un appartement, en revanche, l'équilibre ne peut être atteint qu'en argent, et l'article 826 du Code civil prévoit alors que l'époux qui reçoit plus que sa part verse à l'autre une somme qui compense la différence.

Cette somme est la soulte, et l'opération par laquelle un époux conserve le bien en la versant porte le nom de rachat de soulte.

Cette règle s'applique quel que soit le régime matrimonial des époux. S'ils sont mariés sous le régime de la communauté, le bien acquis au cours du mariage leur est commun, et l'article 1476 du Code civil soumet le partage de la communauté aux mêmes règles que le partage d'une succession, au nombre desquelles figure la soulte.

S'ils sont mariés sous le régime de la séparation de biens et ont acheté ensemble, chacun possède la part indiquée dans l'acte d'achat, et l'article 1542 du même code soumet le partage de ce bien aux mêmes règles.

Dans un cas comme dans l'autre, l'époux qui souhaite conserver le logement devra donc verser une soulte à l'autre.

b. La formule de base et la date d'évaluation

Dans sa version la plus simple, la soulte correspond à la valeur nette du bien, soit sa valeur vénale diminuée du capital qui reste dû à la banque, multipliée par la quote-part, autrement dit le pourcentage de propriété, de l'époux qui quitte le bien, dans l'hypothèse où celui qui le conserve reprend seul le prêt.

Ainsi, un appartement estimé à 1 800 000 euros, grevé d'un prêt de 400 000 euros et détenu pour moitié par chacun des époux, présente une valeur nette de 1 400 000 euros, ce qui conduit, en première analyse, à une soulte de 700 000 euros.

Encore faut-il déterminer la date à laquelle ce bien doit être estimé.

À cet égard, l'article 829 du Code civil retient sa valeur à la date dite de la jouissance divise, qui doit être fixée au plus près du partage et ne correspond donc ni au jour de l'achat ni à celui de la séparation, si bien que, sur un marché parisien aussi fluctuant, deux années de procédure suffisent parfois à modifier sensiblement le montant de la soulte, dans un sens comme dans l'autre.

c. Un partage déclaratif et une fiscalité allégée

Bien qu'on l'assimile volontiers à une vente, le rachat de soulte n'en est pas une.

En effet, l'article 883 du Code civil attache au partage un effet déclaratif, en vertu duquel l'époux qui conserve le bien est réputé en avoir toujours été le seul propriétaire, et non l'avoir acheté à l'autre.

Le droit fiscal en tire la conséquence, puisque l'article 748 du Code général des impôts prévoit que les partages de biens qui dépendent d'une communauté conjugale, lorsqu'ils interviennent entre les membres originaires de l'indivision, ne sont pas considérés comme translatifs de propriété dans la mesure des soultes, ce qui signifie que la somme versée à l'autre époux n'est pas taxée comme le prix d'une vente.

Les époux séparés de biens bénéficient d'un régime comparable, puisque l'article 750 du même code soumet au même taux réduit les cessions de droits indivis portant sur des biens qu'ils ont acquis avant ou au cours du mariage.

Au titre des droits d'enregistrement, le partage ne supporte donc que le droit de partage, dont l'article 746 du même code a ramené le taux à 1,1 % depuis 2022 pour les partages qui font suite à un divorce, à une séparation de corps ou à une rupture de PACS.

Ce droit s'applique à l'actif net partagé, soit environ 15 400 euros pour un actif net de 1 400 000 euros, et s'y ajoutent les émoluments réglementés du notaire, ce qui représente un coût qu'il convient d'anticiper dès les premières négociations.

Cette mécanique, pour claire qu'elle soit, repose toutefois sur une hypothèse que la réalité dément presque toujours, celle d'un couple dépourvu de toute histoire patrimoniale.

B. Ce que le calcul simple omet

La formule précédente suppose en effet un couple dont le patrimoine se résumerait à un bien acquis et remboursé à parts égales, ce qui s'avère rarement le cas dans les dossiers que nous traitons, où l'origine des fonds, le régime matrimonial et la vie du couple depuis la séparation viennent tour à tour modifier l'équation.

a. Les récompenses, ou l'héritage qui change tout

Sous un régime de communauté, l'époux qui a investi des fonds propres dans un bien commun, qu'il s'agisse d'une donation de ses parents ou du prix de vente d'un bien reçu par succession, a droit à une récompense en vertu de l'article 1433 du Code civil, indemnité que la communauté lui doit pour avoir profité de son argent personnel.

L'article 1469 en fixe le montant et précise que, lorsque ces fonds ont servi à acquérir un bien qui se retrouve dans la communauté au jour de la liquidation, la récompense ne peut être moindre que le profit subsistant, qui correspond à la fraction de la valeur actuelle du bien que ces fonds ont permis de financer, si bien que la somme investie profite de la hausse du prix de l'immobilier.

Reprenons l'exemple de notre appartement de 1 800 000 euros, en supposant qu'il ait été acquis pour 1 000 000 d'euros, frais compris, dont 200 000 euros provenaient de la succession du père de l'épouse. Dès lors que ces fonds ont financé 20 % de l'acquisition, la récompense due à l'épouse atteint 20 % de la valeur actuelle du bien, soit 360 000 euros.

L'épouse reprend donc d'abord ces 360 000 euros, après quoi la somme qui reste à partager par moitié, que les juristes appellent la masse, ne s'élève plus à 1 400 000 euros mais à 1 040 000 euros, dont la moitié revient au mari.

L'épouse qui conserve l'appartement ne lui doit plus 700 000 euros, comme l'annonçait le simulateur, mais 520 000 euros.

L'écart atteint ainsi 180 000 euros, et il suffit d'une ligne oubliée pour qu'un époux finance une somme qu'il ne doit pas, ou qu'il renonce, sans même le savoir, à un montant qui lui revient.

Encore faut-il pouvoir prouver l'origine des fonds, ce qui suppose de conserver l'acte de donation ou la déclaration de succession ainsi que les relevés bancaires qui montrent le chemin suivi par l'argent jusqu'à l'achat.

b. En séparation de biens, les créances entre époux

Le raisonnement ne se limite pas pour autant aux époux communs en biens.

Les époux séparés de biens raisonnent souvent à partir de la quote-part inscrite dans leur acte d'achat, alors que celui qui a financé au-delà de sa part peut faire valoir une créance contre l'autre.

L'article 1543 du Code civil rend en effet applicables à ces créances les règles de l'article 1479, lequel renvoie lui-même, pour leur évaluation, à l'article 1469.

La règle du profit subsistant gouverne donc aussi le financement d'un immeuble que des époux séparés de biens ont acquis en indivision et peut, là encore, modifier sensiblement les droits de chacun.

Cette créance se heurte cependant à une objection classique, car l'époux débiteur soutiendra volontiers que les versements litigieux relevaient de la contribution aux charges du mariage prévue par l'article 214 du Code civil, ce qui ferait obstacle à tout remboursement.

L'issue du débat dépend alors de la nature des versements, car le remboursement des échéances du prêt qui finance le logement familial est fréquemment rattaché à cette contribution, alors que l'apport en capital réalisé lors de l'achat n'en relève pas, sauf convention contraire des époux, question que nous avons développée dans notre article consacré à la contribution aux charges du mariage et aux fonds personnels.

c. Les comptes d'indivision jusqu'au partage

Enfin, le partage n'intervient souvent que plusieurs mois, voire plusieurs années après le jugement de divorce.

Or les comptes entre époux ne commencent pas au jour de ce jugement, car l'article 262-1 du Code civil fait remonter ses effets sur les biens à la date de la demande en divorce, voire, si le juge l'a décidé à la demande de l'un d'eux, à la date à laquelle les époux ont cessé de cohabiter et de collaborer.

C'est donc toute la période qui s'étend de cette date jusqu'au partage qui doit être prise en compte.

D'un côté, l'époux qui occupe seul le logement indivis est redevable, sauf convention contraire, d'une indemnité d'occupation, sorte de loyer dû à l'indivision, en application de l'article 815-9 du Code civil, à moins que le juge ne lui ait accordé la jouissance gratuite du logement au titre des mesures provisoires du divorce.

Cette indemnité ne peut toutefois être réclamée que pour les cinq dernières années, en vertu de l'article 815-10, ce qui commande de ne pas laisser le temps s'écouler.

De l'autre, celui qui rembourse seul les échéances du prêt peut s'en prévaloir sur le fondement de l'article 815-13, puisque ces règlements constituent une dépense nécessaire à la conservation du bien indivis, dont il doit lui être tenu compte à hauteur de la plus forte des deux sommes que représentent la dépense faite et le profit subsistant, ce qui lui ouvre une créance sur l'indivision au moins égale à ce qu'il a payé, à la condition d'en conserver les justificatifs.

Il nous est arrivé de constater que ces deux postes, croisés sur quatre ou cinq années, dépassaient à eux seuls 100 000 euros, alors même qu'aucun simulateur ne les intègre et qu'ils pèsent directement sur le montant final de la soulte.

Une fois ce montant exactement déterminé, deux questions demeurent cependant, celle du financement du rachat et celle de l'attitude à adopter lorsque l'autre époux refuse tout accord, auxquelles la seconde partie de cet article est consacrée.

II. Racheter la soulte, puis forcer le partage si l'accord échoue

Le calcul n'est en effet que la première étape, puisqu'il reste à payer, à sécuriser l'opération et, parfois, à vaincre l'inertie d'un ex-conjoint qui préfère le statu quo de l'indivision à un règlement définitif. Nous envisagerons donc d'abord le financement et la sécurisation du rachat (A), puis la voie judiciaire qui s'ouvre lorsque l'accord se révèle impossible (B).

A. Financer et sécuriser le rachat

a. Le financement bancaire et ses contraintes

L'époux qui conserve le bien doit généralement financer deux montants distincts, la soulte elle-même et la reprise du prêt en cours.

Dans notre exemple, l'épouse devra ainsi assumer 520 000 euros de soulte et 400 000 euros de capital qui reste dû, et la banque appréciera sa capacité à supporter seule cet endettement.

Cette appréciation obéit d'ailleurs à un cadre précis. Les normes du Haut Conseil de stabilité financière, devenues juridiquement contraignantes, plafonnent en principe le taux d'effort à 35 % des revenus, assurance emprunteur comprise, et la durée des crédits immobiliers à 25 ans, règles dont le HCSF a confirmé le maintien en septembre 2026. Ces normes demeurent toutefois susceptibles d'évolution, et leur état doit être vérifié au moment de solliciter un financement.

Une marge de flexibilité, limitée à 20 % de la production trimestrielle des banques, permet en outre de déroger à ces critères, notamment au profit d'emprunteurs qui disposent d'un reste à vivre important.

La question de la désolidarisation, par laquelle la banque libère l'époux sortant de ses engagements, se pose alors.

L'époux qui quitte le bien demeure en effet tenu envers la banque du prêt qu'il a signé tant que celle-ci n'a pas accepté de l'en libérer, et c'est pourquoi nous veillons à ce que l'acte de partage soit articulé avec cet accord bancaire, faute de quoi notre client pourrait rester débiteur d'un crédit attaché à un bien qui ne lui appartient plus.

b. Une soulte en principe payable comptant

Le financement obtenu, reste la question des modalités du paiement.

Beaucoup espèrent pouvoir l'échelonner, alors que le Code civil se montre sur ce point réservé, puisque l'article 1476, pour les communautés dissoutes par divorce, et l'article 1542, pour les indivisions entre époux séparés de biens, permettent toujours de décider que la totalité de la soulte sera payable comptant, tandis que l'article 832-4 pose la même règle en matière d'attribution préférentielle, sauf accord amiable.

Quant aux délais de dix ans que prévoit ce dernier texte, ils ne jouent que dans les cas visés aux articles 831-3 et 832, qui concernent le conjoint survivant et certaines exploitations agricoles, et non les ex-époux.

Un paiement différé demeure cependant possible par accord entre les parties, à la condition d'être garanti.

À cet égard, l'époux créancier bénéficie de l'hypothèque légale spéciale du copartageant, que l'article 2402 du Code civil a substituée à l'ancien privilège depuis le 1er janvier 2022, garantie qui lui permet, en cas d'impayé, de poursuivre la vente du bien pour être payé sur son prix.

Il convient toutefois de demeurer vigilant, car cette hypothèque ne prend rang qu'au jour de son inscription, conformément à l'article 2418, alors que l'ancien privilège bénéficiait d'un rang rétroactif.

c. L'intervention nécessaire du notaire pour le partage d'un bien immobilier

Lorsque le partage porte sur un bien immobilier, il doit enfin être reçu en la forme authentique par un notaire, puisque l'acte doit être publié au fichier immobilier, ce que l'article 265-2 du Code civil rappelle d'ailleurs pour les conventions de liquidation conclues au cours de l'instance en divorce.

L'avocat n'en demeure pas moins au cœur de l'opération, car c'est lui qui négocie les comptes, discute les récompenses et protège les intérêts de son client avant la signature.

Toutes ces étapes supposent cependant que l'ex-conjoint accepte de s'asseoir à la table des négociations, ce qui, en pratique, est loin d'être toujours le cas.

B. Quand l'ex-conjoint refuse, l'assignation en liquidation et partage

"Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision", rappelle l'article 815 du Code civil, et lorsque le dialogue échoue, la voie judiciaire s'ouvre à l'époux qui veut sortir de l'impasse.

Il arrive en effet que l'ex-conjoint laisse les courriers sans réponse, continue d'occuper seul l'appartement et laisse filer les mois, persuadé que le temps travaille pour lui. Il se trompe pourtant, car l'indemnité d'occupation s'accumule à sa charge et le juge peut, au terme de la procédure, ordonner la vente du bien.

a. Le juge compétent

Au cours de l'instance en divorce, l'article 267 du Code civil permet déjà au juge de statuer sur la liquidation et le partage, dès lors qu'il est justifié des désaccords qui subsistent entre les époux.

Une fois le divorce prononcé, c'est le juge aux affaires familiales qui connaît de la liquidation et du partage des intérêts patrimoniaux des époux, en application de l'article L. 213-3 du Code de l'organisation judiciaire.

b. Les conditions de recevabilité de l'assignation en partage

L'action en partage s'engage par une assignation, dont l'article 1360 du Code de procédure civile encadre strictement le contenu.

Ce texte exige en effet, à peine d'irrecevabilité, que l'assignation comporte un descriptif sommaire du patrimoine à partager, qu'elle précise les intentions du demandeur quant à la répartition des biens et qu'elle mentionne les diligences entreprises en vue de parvenir à un partage amiable. Les juges contrôlent avec rigueur le respect de ces trois conditions, de sorte que l'omission de l'une d'elles suffit à rendre la demande irrecevable.

Ces exigences ne relèvent pas du seul formalisme, car une assignation rédigée avec soin fixe dès l'origine le cadre du débat, annonce la demande d'attribution du bien et prépare la discussion sur les récompenses.

À l'inverse, une assignation délivrée sans démarche amiable préalable expose le demandeur à une fin de non-recevoir, qui entraîne le rejet de sa demande sans examen au fond.

Une tentative de règlement amiable engagée après coup ne permet pas de réparer cette omission, et le demandeur devra alors reprendre la procédure depuis son commencement, au prix de plusieurs mois perdus.

c. Le déroulement du partage judiciaire et ses issues

Une fois le tribunal régulièrement saisi, le partage judiciaire se déroule selon des étapes que le Code de procédure civile organise avec précision.

Lorsque la complexité des opérations le justifie, ce qui est fréquent en présence d'un bien immobilier ou de récompenses à chiffrer, le tribunal désigne un notaire chargé d'y procéder et commet un juge chargé d'en surveiller le déroulement, conformément à l'article 1364.

Le notaire dispose alors d'un délai d'un an, fixé par l'article 1368, pour dresser l'état liquidatif, document dans lequel il établit les comptes entre les époux et chiffre les droits de chacun, et ce n'est qu'à défaut d'accord sur ce projet que les points de désaccord sont soumis au juge.

L'époux qui souhaite conserver le logement peut, à ce stade, demander au juge de le lui attribuer de préférence à l'autre, moyennant le versement de la soulte, ce que la loi nomme l'attribution préférentielle.

Cette attribution ne lui est toutefois jamais acquise de plein droit après un divorce, puisque l'article 1476 du Code civil pour les époux communs en biens, et l'article 1542 pour les époux séparés de biens, en font une simple faculté laissée à l'appréciation du juge.

Celui-ci met alors en balance les intérêts de chacun et vérifie, avant toute chose, que le demandeur est en mesure de payer la soulte, question que nous avons approfondie dans notre article consacré à l'attribution préférentielle après un divorce.

Lorsqu'aucune attribution ne peut être ordonnée et que les époux persistent dans leur désaccord, l'article 1377 du Code de procédure civile permet au tribunal d'ordonner la vente aux enchères, dite par adjudication, des biens qui ne peuvent être facilement partagés ou attribués.

Cette vente forcée, que les juristes appellent la licitation, se révèle rarement avantageuse, car le prix obtenu aux enchères demeure le plus souvent inférieur à celui qu'aurait permis une vente amiable.

Aussi sa seule perspective suffit-elle fréquemment à ramener l'époux récalcitrant à la table des négociations, situation que nous évoquons dans notre article consacré à l'ex-conjoint qui refuse de vendre la maison.

Bien qu'il se présente fréquemment comme une simple opération de calcul, le rachat de soulte constitue en réalité l'aboutissement de toute la liquidation du régime matrimonial, dont chaque ligne peut en modifier le résultat de plusieurs dizaines, voire de plusieurs centaines de milliers d'euros.

Plus le patrimoine est important, plus l'écart se creuse entre la simulation en ligne et le compte réel, car un héritage investi, un bien acquis avant le mariage puis amélioré par la communauté, des parts de SCI, un portefeuille financier ou des échéances payées par un seul des époux au fil des années suffisent à transformer l'équation.

Pour autant, ces enjeux se maîtrisent, à la condition d'être identifiés tôt, chiffrés avec rigueur et défendus avec méthode, devant le notaire comme devant le juge.

La détermination de la soulte obéit dès lors à une méthode rigoureuse, dont chaque étape conditionne la suivante.

Elle requiert en premier lieu une estimation du bien établie par plusieurs professionnels, seule à même de fonder une valeur difficilement contestable, ainsi qu'un décompte, délivré par la banque, du capital qui demeure dû.

Elle suppose ensuite la réunion des pièces qui permettent de reconstituer l'histoire patrimoniale du couple, au premier rang desquelles figurent l'acte d'acquisition, le contrat de mariage lorsqu'il en existe un, les actes de donation ou de succession qui attestent l'origine des fonds personnels, ainsi que les relevés bancaires qui retracent les échéances acquittées par chacun des époux depuis la date d'effet du divorce.

Ce n'est qu'au vu de ces éléments que peuvent être successivement chiffrés la valeur nette du bien, les récompenses ou les créances entre époux, puis les comptes d'indivision, dont la combinaison permet seule d'arrêter le montant exact de la soulte.

La prudence commande enfin de ne souscrire aucune offre de prêt et de ne signer aucun projet d'acte avant que ce compte ait été vérifié par un avocat, car un accord conclu sur des bases erronées ne se remet en cause qu'au prix de grandes difficultés.

En tout état de cause, le Cabinet LMB Avocats, accompagne les époux dans le cadre de la liquidation de leur régime matrimonial, du calcul de la soulte jusqu'à l'acte de partage ou au jugement, et vous invite à prendre rendez-vous afin de faire établir le compte exact de vos droits avant de vous engager.